HOME       OPROEPEN      ARCHIEF       CONTACT      LINKS               

 

 

 

 

 

 

 



  'Wonen 4.0 ontoereikend'
 

7 augustus 2012


Aan: politieke partijen in Nederland

Geachte heer/mevrouw,

Vanaf het moment dat het plan Wonen 4.0 is gelanceerd, maakt deze furore in Den Haag. De lof gaat voor een groot deel uit naar de grootsheid van het plan en de gezamenlijkheid van de steun. De Vereniging van Woningcorporaties Aedes, Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen (NMV) en de Woonbond zijn de organisaties die het hebben ondertekend, een bijzondere coalitie.

De kern van hun plan is dat huurders en kopers gelijk worden behandeld. Het bevat voorstellen om in dertig jaar tijd de hypotheekrenteaftrek geheel af te schaffen. In de tussentijd worden de huren marktconform gemaakt. Deze marktconformiteit wordt tot uitdrukking gebracht door de jaarhuur te koppelen aan de 4,5 procent van de WOZ-waarde van een woning. Precies in dat laatste zit voor ons een groot pijnpunt.

Nederland is met recht trots op de kwaliteit van haar woningvoorraad en het feit dat er amper sprake is van echt verpauperde buurten. Het verschil met het buitenland is groot, want daar zijn in alle grote steden vaak getto-achtige wijken. Bekende voorbeelden zijn de banlieus in Parijs en wijken als Hackney en Tottenham in Londen. Gebieden waar de afgelopen jaren grote rellen zijn geweest.

Daarbij vallen de problemen in Amsterdam Nieuw-West van een paar jaar geleden in het niet. Amsterdam en Nederland als geheel hebben een grote aantrekkingskracht op vele mensen in binnen- en buitenland. Grote bedrijven vestigen zich in Amsterdam vanwege het culturele klimaat en de sfeer van de stad. Die sfeer is geen toevallig product, maar mede het gevolg van het jarenlange beleid in Nederland om grote verschillen in de samenleving tegen te gaan en het stedelijke streven naar een ongedeelde stad.

De wijze waarop een stad is samengesteld is van groot belang voor de leefbaarheid. Dat is de reden waarom ook Huurdersvereniging Amsterdam strijdt voor een ongedeelde stad. Dat idee staat al zwaar onder druk door bijvoorbeeld de Donnerpunten die woningen met een hoge WOZ-waarde al duurder laten worden. Het plan Wonen 4.0 gaat voor wat betreft de huren nog verder met door de maximale huur te koppelen aan de WOZ-waarde van een woning.

Dit plan gaat uit van marktconforme huren en vormt daarmee een ernstige bedreiging voor het streven naar een ongedeelde stad. Als de huur in Amsterdam Centrum of Zuid twee tot drie keer hoger is per vierkante meter dan in Zuidoost of Noord, dan zullen huurders met lage en lage middeninkomens gedwongen worden in de goedkopere woningen te gaan wonen en wordt concentratie van bepaalde groepen een feit. Door bijvoorbeeld de Donnerpunten dreigt dat effect nu al.

Amsterdamse huurdersorganisaties doen daarom heel erg hun best afspraken te maken met de corporaties over hun aanbod, zodat er overal in de stad betaalbare woningen voor alle inkomensgroepen worden aangeboden. Nu al moeizaam voor de corporaties door de dreigende verhuurdersheffing. Zeker is dat verreweg het grootste deel van de 80.000 particuliere huurwoningen dat immers binnen de ring staat voor veel mensen onbereikbaar zullen gaan worden. Zo dreigt de scheiding tussen arm en rijk over een aantal jaar een feit te worden.

De Huurdersvereniging Amsterdam vindt dat de hierboven beschreven problematiek niet wordt onderkend in het akkoord Wonen 4.0. Dat manco is voor ons de reden geweest geen steun aan het akkoord te verlenen. Het is belangrijk daarbij te beseffen dat van de Amsterdamse bevolking bijna 50 procent een bruto-inkomen heeft tot 33.614 euro (netto 1.800 euro p/mnd) en dus geen huren hoger dan pakweg 560 euro kan betalen. Dat is dus de helft van de stad.

Nu hebben in Zuid en Centrum nog de helft van de woningen een huur tot aan die grens, maar dat vermindert al snel. Verkoop, de Donnerpunten en vanaf deze zomer de veel hogere monumentenhuren zullen die voorraad flink aantasten. Maximale huren op basis van de WOZ-waarde slaan daar al helemaal in als een bom.

Ook wanneer als gevolg van de afschaffing van de hypotheekrente de WOZ-waarde geleidelijk zal dalen, dan nog blijft het relatieve verschil tussen hoge en lage marktdrukgebieden enorm. Gegevens van de WOZ van Amsterdam laten zien dat de verschillen in vierkante meter prijzen oplopen tot een factor drie. Vergelijkbare woningen krijgen dan een huur van 500 of van 1.500 euro, puur afhankelijk van de plek waar deze staat.

Het akkoord biedt als pijnstiller de optie om een extra Woontoeslag te geven aan mensen die in schaarstegebieden wonen. Het akkoord maakt duidelijk dat de Woontoeslag een puur subjectgebonden toeslag moet gaan worden, een rugzakje voor de bewoner (huurder of koper). Als dat rugzakje gelijk is voor de bewoner, ongeacht waar hij woont in de stad, dan zal dat voor alle huishoudens met een laag inkomen (ruim een derde) geen reden zijn duur te gaan wonen. Immers, lagere inkomens hebben al veel minder keuzevrijheid en voor hen telt iedere euro. Ook is een generieke ondersteuning een zeer onzekere ondersteuning, want zeer vatbaar voor bezuinigingen.

Naast het bovenstaande bezwaar ziet de Huurdersvereniging Amsterdam ook bezwaren in het voorgenomen gebruik van de WOZ als middel om de maximale huur vast te stellen. De WOZ-systematiek kent nog vele problemen. Als de huur hier echter aan gekoppeld wordt, zal het gegeven van een objectieve beoordeling en vaststelling van de (maximale) huurprijs worden verlaten. Zeer laakbaar in tijden van grote woningschaarste, subjectieve huren worden dan echt te hoog. De vraag is ook hoe de huidige huurrechten (bijvoorbeeld bij achterstallig onderhoud) nog kunnen gelden als de huurprijs enkel door de WOZ wordt bepaald.

Het huidige grote belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens wordt in Wonen 4.0 volledig gehandhaafd door belastingverlagingen. Wat ons betreft moet de afbouw van hypotheekrenteaftrek juist benut worden om de ernstige aantasting van de koopkracht van de laagste inkomens te herstellen, zeker gezien de recente aanslagen op huurtoeslag.

De vaststelling van maximale huur is nu voor een groot deel gebaseerd de objectieve kwaliteit van een woning (o.a. oppervlakte en energielabel). Het is juist dit element dat ons sociale woningstelsel uniek maakt en wat ons betreft behouden moet blijven.

Het huidige Woningwaarderingstelsel moet worden verbeterd, maar zeker niet afgeschaft. In combinatie met enige elementen uit Wonen 4.0 ontstaat dan wat ons betreft een beeld waar we naar toe kunnen streven. Ons antwoord is daarmee niet pasklaar, het gaat ons er om duidelijk te maken op welke wezenlijke punten Wonen 4.0 wat ons betreft niet voldoet.

Met vriendelijke groet,

Frans Ligtvoet

Huurdersvereniging Amsterdam



- Deel deze open brief op
FB en Twitter.


Meer Zeepkist 2012

 

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Geef je mening:

Prathamesh - September 03, 2012 - 05:31 am
Ohw .. Ik hoop echt zoooo graag dat ik dit win,Vindt het zo een geweldig mooie blad.tijdje terug 1 pfaerexemploar gekregen bij FaloforitesEindelijk deze prijs elke dag gewacht vorige jaar niks gewonnen helaas, nu maar weer een poging wagenbedankt ieder geval voor het mogenlijk maken om kans te maken.succes met jullie heerlijke blad vol lekkers


N. W. Brave - August 29, 2012 - 08:18 pm
Geachte dames en heren,

Goed stuk!

Zie als u wilt ook De marktblaffers - Kritiek op Wonen 4.0,

te vinden op de website Kritiek op de huurplutocratisering,

www.huurplutocratisering.nl

Bijvoorbeeld een citaat van dr Schilder uit Essays on the economics of housing subsidies (2012):

“Door het vervangen van de impliciete subsidie door lage huren met een inkomensafhankelijke huurtoeslag wordt inderdaad enig welvaartseffect behaald. De winst is echter “verrassend” klein, vooral omdat eerdere publicaties van het CPB impliceren dat het welvaartsverlies door verstoord consumptiegedrag juist buitengewoon groot is.”

Wonen 4.0 baseert zich op het CPB.

Met vriendelijke groet en succes,

N. W. Brave




Home


 

.

.