7 augustus 2012
Aan: politieke partijen in Nederland
Geachte
heer/mevrouw,
Vanaf
het moment dat het plan Wonen 4.0 is gelanceerd, maakt deze furore
in Den Haag. De lof gaat voor een groot deel uit naar de grootsheid
van het plan en de gezamenlijkheid van de steun. De Vereniging
van Woningcorporaties Aedes, Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse
Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen (NMV) en de Woonbond
zijn de organisaties die het hebben ondertekend, een bijzondere
coalitie.
De
kern van hun plan is dat huurders en kopers gelijk worden behandeld.
Het bevat voorstellen om in dertig jaar tijd de hypotheekrenteaftrek
geheel af te schaffen. In de tussentijd worden de huren marktconform
gemaakt. Deze marktconformiteit wordt tot uitdrukking gebracht
door de jaarhuur te koppelen aan de 4,5 procent van de WOZ-waarde
van een woning. Precies in dat laatste zit voor ons een groot
pijnpunt.
Nederland
is met recht trots op de kwaliteit van haar woningvoorraad en
het feit dat er amper sprake is van echt verpauperde buurten.
Het verschil met het buitenland is groot, want daar zijn in alle
grote steden vaak getto-achtige wijken. Bekende voorbeelden zijn
de banlieus in Parijs en wijken als Hackney en Tottenham in Londen.
Gebieden waar de afgelopen jaren grote rellen zijn geweest.
Daarbij
vallen de problemen in Amsterdam Nieuw-West van een paar jaar
geleden in het niet. Amsterdam en Nederland als geheel hebben
een grote aantrekkingskracht op vele mensen in binnen- en buitenland.
Grote bedrijven vestigen zich in Amsterdam vanwege het culturele
klimaat en de sfeer van de stad. Die sfeer is geen toevallig product,
maar mede het gevolg van het jarenlange beleid in Nederland om
grote verschillen in de samenleving tegen te gaan en het stedelijke
streven naar een ongedeelde stad.
De
wijze waarop een stad is samengesteld is van groot belang voor
de leefbaarheid. Dat is de reden waarom ook Huurdersvereniging
Amsterdam strijdt voor een ongedeelde stad. Dat idee staat al
zwaar onder druk door bijvoorbeeld de Donnerpunten
die woningen met een hoge WOZ-waarde al duurder laten worden.
Het plan Wonen
4.0 gaat voor wat betreft de huren nog verder met door de
maximale huur te koppelen aan de WOZ-waarde van een woning.
Dit
plan gaat uit van marktconforme huren en vormt daarmee een ernstige
bedreiging voor het streven naar een ongedeelde stad. Als de huur
in Amsterdam Centrum of Zuid twee tot drie keer hoger is per vierkante
meter dan in Zuidoost of Noord, dan zullen huurders met lage en
lage middeninkomens gedwongen worden in de goedkopere woningen
te gaan wonen en wordt concentratie van bepaalde groepen een feit.
Door bijvoorbeeld de Donnerpunten dreigt dat effect nu al.
Amsterdamse
huurdersorganisaties doen daarom heel erg hun best afspraken te
maken met de corporaties over hun aanbod, zodat er overal in de
stad betaalbare woningen voor alle inkomensgroepen worden aangeboden.
Nu al moeizaam voor de corporaties door de dreigende verhuurdersheffing.
Zeker is dat verreweg het grootste deel van de 80.000 particuliere
huurwoningen dat immers binnen de ring staat voor veel mensen
onbereikbaar zullen gaan worden. Zo dreigt de scheiding tussen
arm en rijk over een aantal jaar een feit te worden.
De
Huurdersvereniging Amsterdam vindt dat de hierboven beschreven
problematiek niet wordt onderkend in het akkoord Wonen 4.0. Dat
manco is voor ons de reden geweest geen steun aan het akkoord
te verlenen. Het is belangrijk daarbij te beseffen dat van de
Amsterdamse bevolking bijna 50 procent een bruto-inkomen heeft
tot 33.614 euro (netto 1.800 euro p/mnd) en dus geen huren hoger
dan pakweg 560 euro kan betalen. Dat is dus de helft van de stad.
Nu
hebben in Zuid en Centrum nog de helft van de woningen een huur
tot aan die grens, maar dat vermindert al snel. Verkoop, de Donnerpunten
en vanaf deze zomer de veel hogere monumentenhuren zullen die
voorraad flink aantasten. Maximale huren op basis van de WOZ-waarde
slaan daar al helemaal in als een bom.
Ook
wanneer als gevolg van de afschaffing van de hypotheekrente de
WOZ-waarde geleidelijk zal dalen, dan nog blijft het relatieve
verschil tussen hoge en lage marktdrukgebieden enorm. Gegevens
van de WOZ van Amsterdam laten zien dat de verschillen in vierkante
meter prijzen oplopen tot een factor drie. Vergelijkbare woningen
krijgen dan een huur van 500 of van 1.500 euro, puur afhankelijk
van de plek waar deze staat.
Het
akkoord biedt als pijnstiller de optie om een extra Woontoeslag
te geven aan mensen die in schaarstegebieden wonen. Het akkoord
maakt duidelijk dat de Woontoeslag een puur subjectgebonden toeslag
moet gaan worden, een rugzakje voor de bewoner (huurder of koper).
Als dat rugzakje gelijk is voor de bewoner, ongeacht waar hij
woont in de stad, dan zal dat voor alle huishoudens met een laag
inkomen (ruim een derde) geen reden zijn duur te gaan wonen. Immers,
lagere inkomens hebben al veel minder keuzevrijheid en voor hen
telt iedere euro. Ook is een generieke ondersteuning een zeer
onzekere ondersteuning, want zeer vatbaar voor bezuinigingen.
Naast
het bovenstaande bezwaar ziet de Huurdersvereniging Amsterdam
ook bezwaren in het voorgenomen gebruik van de WOZ als middel
om de maximale huur vast te stellen. De WOZ-systematiek kent nog
vele problemen. Als de huur hier echter aan gekoppeld wordt, zal
het gegeven van een objectieve beoordeling en vaststelling van
de (maximale) huurprijs worden verlaten. Zeer laakbaar in tijden
van grote woningschaarste, subjectieve huren worden dan echt te
hoog. De vraag is ook hoe de huidige huurrechten (bijvoorbeeld
bij achterstallig onderhoud) nog kunnen gelden als de huurprijs
enkel door de WOZ wordt bepaald.
Het
huidige grote belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek voor
de hoogste inkomens wordt in Wonen 4.0 volledig gehandhaafd door
belastingverlagingen. Wat ons betreft moet de afbouw van hypotheekrenteaftrek
juist benut worden om de ernstige aantasting van de koopkracht
van de laagste inkomens te herstellen, zeker gezien de recente
aanslagen op huurtoeslag.
De
vaststelling van maximale huur is nu voor een groot deel gebaseerd
de objectieve kwaliteit van een woning (o.a. oppervlakte en energielabel).
Het is juist dit element dat ons sociale woningstelsel uniek maakt
en wat ons betreft behouden moet blijven.
Het
huidige Woningwaarderingstelsel moet worden verbeterd, maar zeker
niet afgeschaft. In combinatie met enige elementen uit Wonen 4.0
ontstaat dan wat ons betreft een beeld waar we naar toe kunnen
streven. Ons antwoord is daarmee niet pasklaar, het gaat ons er
om duidelijk te maken op welke wezenlijke punten Wonen 4.0 wat
ons betreft niet voldoet.
Met
vriendelijke groet,
Frans
Ligtvoet
Huurdersvereniging
Amsterdam
- Deel deze open brief op
FB
en Twitter.
●
Meer
Zeepkist 2012
-
- - - - - - - - - - -
-
- - - - - - - - - - -
Geef
je mening:
Prathamesh - September 03, 2012 - 05:31 am Ohw .. Ik hoop echt zoooo graag dat ik dit win,Vindt het zo een geweldig mooie blad.tijdje terug 1 pfaerexemploar gekregen bij FaloforitesEindelijk deze prijs elke dag gewacht vorige jaar niks gewonnen helaas, nu maar weer een poging wagenbedankt ieder geval voor het mogenlijk maken om kans te maken.succes met jullie heerlijke blad vol lekkers
N. W. Brave - August 29, 2012 - 08:18 pm Geachte dames en heren,
Goed stuk!
Zie als u wilt ook De marktblaffers - Kritiek op Wonen 4.0,
te vinden op de website Kritiek op de huurplutocratisering,
www.huurplutocratisering.nl
Bijvoorbeeld een citaat van dr Schilder uit Essays on the economics of housing subsidies (2012):
“Door het vervangen van de impliciete subsidie door lage huren met een inkomensafhankelijke huurtoeslag wordt inderdaad enig welvaartseffect behaald. De winst is echter “verrassend” klein, vooral omdat eerdere publicaties van het CPB impliceren dat het welvaartsverlies door verstoord consumptiegedrag juist buitengewoon groot is.”
Wonen 4.0 baseert zich op het CPB.
Met vriendelijke groet en succes,
N. W. Brave
Home
.
.
|