HOME       OPROEPEN      ARCHIEF       CONTACT      LINKS               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  Laat de huizenmarkt maar rustig instorten
 

9 september 2011

Om de aankoop van een woning betaalbaar te maken wordt het hoog tijd dat we, naast de aanpak van de nationale hypotheekgarantie, afscheid nemen van woekerhypotheken en andere onduidelijke hypotheekconstructies.


door
Peter de Kort


Dat was even schrikken, zaterdagmorgen 3 september: 'Woningmarkt verder in het slop', kopte de krant. TU Delft becijfert dat door de verlaging van de nationale hypotheekgarantie (NHG) in 2012 middeninkomens gemiddeld 6 procent minder kunnen lenen en huizenprijzen vanaf dat jaar met circa 7 procent dalen. Dit betekent dat mensen die rond 2013 voor het eerst een huis kopen, ongeveer dezelfde woonlasten hebben. Dit onheilsbericht blijkt de zoveelste wervelstorm in een glas water.

Er was nog meer 'slecht' nieuws. TU Delft berekende dat onder andere door de verwachte koopkrachtdaling in 2012 middeninkomens in totaal zelfs 10 procent minder kunnen lenen. Dit is te kort door de bocht. Veel mensen gaan juist de komende jaren meer verdienen omdat men een betere baan krijgt of automatisch in een hogere schaal terechtkomt en een inflatiecorrectie krijgt.

Jaarlijks komen hierdoor tienduizenden mensen in een hogere belastingschaal terecht en kunnen daardooor meer rente aftrekken. Doordat volgend jaar de inkomensgrens voor de belastingschijf van 52 procent wordt verlaagd, stijgt dat aantal explosief. In combinatie met de verlaging van de overdrachtsbelasting, die echt niet meer wordt verhoogd, is het voor hen in 2012 aantrekkelijker een huis te kopen dan een half jaar geleden. De verlaging van de NHG komt daarom precies op tijd.

Overigens was het besluit om deze garantie twee jaar geleden extra te verhogen al erg onlogisch. Voorheen steeg jaarlijks het garantiebedrag procentueel ongeveer evenveel als de waardestijging van de huizen, terwijl twee jaar geleden, toen de prijzen wat zakten, het garantiebedrag enorm verhoogd werd om zo een grote daling van de huizenprijzen te voorkomen.

Manipulatie

Als de politiek kennelijk vindt dat zo de woningmarkt mag worden gemanipuleerd, waarom is dan het hypotheekgarantiebedrag niet verlaagd of de hypotheekrenteaftrek verminderd toen de huizenprijzen met name rond de eeuwwisseling extreem stegen?

Het antwoord is simpel. Er zijn te veel partijen die er belang bij hebben dat huizen duur blijven. Als huizen twee keer zo duur zijn als gezond is voor de burger, dan maken banken, makelaars, hoofdaannemers, notarissen, grondspeculanten, projectontwikkelaars en gemeenten voor dezelfde meestal zeer eenvoudige administratieve handelingen, jaarlijks miljarden euro extra winst. Tegen burgers wordt daarom al dertig jaar gezegd dat het 'nu' niet het juiste moment is om wat voor maatregel dan ook in te voeren. Steeds worden wij bang gemaakt met beredeneringen en doemscenario's die weinig of geen nadeel opleveren en gewoonweg niet kloppen.

Bijvoorbeeld dat de fikse prijsstijgingen tot 2007 niet zijn gecontinueerd omdat potentiële kopers bang waren dat de hypotheekrenteaftrek (HRA) zou worden afgeschaft en zij daarom geen huis kochten. Als dat echt het geval was, zou de afschaf van de HRA volgens de logica van deze onheilsprofeten nu weinig negatief effect meer hebben op de huizenmarkt en zonder problemen ingevoerd kunnen worden. Dat zou pas een verstandige maatregel zijn. Temeer omdat in grensgebieden de HRA een tegenstrijdige negatieve trend veroorzaakt. Met name in Limburg dalen huizen extra in prijs omdat ook van de huizen die Nederlanders over de grens kopen de rente kan worden afgetrokken.

Een andere optie is de één tot anderhalve procentpunt rente die banken momenteel te veel rekenen aan klanten, weer aan de burger terug te geven en de overdrachtsbelasting volledig definitief af te schaffen. Dan kan de HRA voor nieuwe hypotheken meteen met de helft verminderd worden zonder dat het echt invloed heeft op huizenprijzen en woonlasten. Zolang de banken geen marktconforme rente vragen die vergelijkbaar is met andere Europese landen gaat er nu indirect een steeds groter deel van de HRA naar de banken.

Fabel

Maar de meerderheid van de Tweede Kamer durft niet aan HRA te morrelen, omdat zij meer geloof hecht aan de grootste fabel over dit onderwerp: dat door afschaf van de HRA de huizenprijzen in korte tijd met 30 tot 40 procent dalen. Dit gebeurt zelfs niet als meteen niemand meer van de HRA gebruik kan maken. Geen enkele politieke partij wil de aftrek meteen volledig afschaffen en schrappen voor de lopende hypotheken. In de praktijk zullen, als de HRA voor alleen nieuwe hypotheken in dertig jaar tot nul gereduceerd wordt, huizenprijzen in die periode jaarlijks gemiddeld maximaal met een ruim een procent minder stijgen.

Ook als men besluit voor nieuwe hypotheken de HRA meteen volledig af te schaffen, is er voor kopers weinig aan de hand. De huizenprijzen dalen dan in zeer korte tijd, als we de ergste doemdenkers moeten geloven, met 40 procent, waardoor de woonlasten voor nieuwe huizenbezitters zonder HRA min of meer gelijk blijven.

Maar een dergelijke gezonde liberale en sociale maatregel zit er helaas niet in. De regering blijft samen met onder andere de banken het volk stimuleren veel schulden te maken en veel huizenbezitters zijn er apetrots op dat ze een huis 'bezitten' dat op papier 350.000 euro waard is terwijl ze dikwijls een hogere schuld hebben die niet afgelost wordt.

Nog een wijdverbreid misverstand. Niet de burger heeft een hypotheek maar de bank neemt een hypotheek op een huis. Dus de burger bezit vooral een berg schuld. Zodra men heeft gekozen voor een beleggingshypotheek, een eufemisme voor woekerhypotheek, groeit die berg meestal alleen maar en wordt deze schuldenlast ten onrechte als argument gebruikt de huizenprijzen niet door overheidsmaatregelen te laten dalen.

Eén hypotheekvorm

Naast de aanpak van de NHG wordt het daarom hoog tijd dat we afscheid nemen van al die woekerhypotheken en andere onduidelijke hypotheekconstructies. We moeten naar één hypotheekvorm zonder HRA met een hypotheek van maximaal 90 procent van de waarde van het huis en op basis van ruim vier keer het jaarsalaris. Als dat allemaal in een klap wordt ingevoerd, kunnen huizen inderdaad in korte tijd in prijs halveren.

Dat heeft ook voordelen. Mensen met een huis van 300.000 euro kunnen dan die woning verkopen voor anderhalve ton en een pand dat eerst vijf ton waard was, kopen voor 250.000 euro. Hun 'winst' is dan 100.000 euro. Je zou als huiseigenaar die graag wat beter wil wonen, hopen dat dit gebeurt en het kabinet smeken deze 'huizenmarktonvriendelijke' stappen meteen te nemen om zo de huizenmarkt in te laten storten.

Mijn voorkeur gaat uit naar een wat rustigere instorting, zodat vijftien jaar lang de huizenprijzen licht dalen en rond 2027 de huizen ook betaalbaar zijn zonder overheidssubsidie. De miljarden die men zo bespaart, kunnen worden gebruikt inkomens tot 50.000 euro minder belasting te laten betalen.


De auteur is voorzitter van Woonvereniging GARP



Meer achtergrond

 

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Geef je mening:

Naam:

Bericht:  

Gerrit - February 14, 2012 - 03:09 pm
Wat een onzin: "Hun 'winst' is dan 100.000 euro". Dat is wel heel creatief boekhouden om jezelf een ton winst toe te rekenen. Zoals Matthijs terecht opmerkt zit je uiteindelijk met een schuld van 400.000 (250.000 + 150.000 restschuld oude huis) voor een huis met een marktwaarde van 250.000. Dan sta je natuurlijk gewoon 1.5 ton in de min. Dat zal dan ook geen hypotheekverstrekker goedkeuren.


Peter de Kort - January 05, 2012 - 01:07 pm
Dag Yanno, een deel van die huizen moest al te koop aangeboden worden. Er werd daar al weinig gebruik van gemaakt. Dus dat het aantal misschien verhoogd wordt, betekent niet dat er veel verandert. Scheefwoners hebben meer kans om een woning te kopen en starters kunnen dan een relatief goedkoop huis kopen. De belangrijkste redenen dat er weinig wordt gehandeld in stenen is dat banken minder geld uitlenen en te veel rente vragen. Dit kan alleen maar beter worden.
De geboortegolf vond plaats tussen 1946 en midden jaren zestig. Over tien tot vijftien betekent dit, dat de wat grotere huizen minder in waarde zullen stijgen.

Dag Martijn, als bijv. starters drie, vier jaar geleden een huis hebben gekocht, kunnen ze, als ze nog een paar jaar langer in dat huis blijven wonen een vergelijkbare hypotheek krijgen omdat de zij in zeven jaar gemiddeld twintig procent meer zijn gaan verdienen. Dit compenseert de (tijdelijke)vermindering van de schulden die je bij de banken kunt maken. Je kunt dan voor dat geld een groter huis kopen zonder dat je veel meer kosten hebt. Bovendien kun je in die tijd ook sparen om een huis deels zelf te betalen. Natuurlijk zijn er altijd voorbeelden te verzinnen waar het soms problemen oplevert, bij stijgende prijzen zijn die groter. Sowieso is het beter op hooguit 80 procent van de waarde van een pand een lening te geven. Zie verder mijn artikel en reacties op de site.


Yanno - December 28, 2011 - 07:52 pm
Dag Peter, de huizenmarkt gaat meer in elkaar storten dan menigeen denkt.
1. De overheid doet 1.8 miljoen huizen in de verkoop.
2. De geboortegolf van vlak na de 2de wereldoorlog moeten hun koopwoningen uit vanwge gebrekkige gezondheid omdat zij vertrekken naar bejaardenoorden of verzorgingshuizen e.d.

Het betekend dat meer dan 2.5 miljoen huizen op de vrije markt komen.

Dat betekend dat de huizenprijzen finaal de afgrond in gaan ten koste van elke woningbezit(ter)( ster ).


Martijn - December 06, 2011 - 05:12 pm
Geachte heer de Kort,

Ernstig in twijfel trekkende dat het inderdaad minstens driekwart van de huiseigenaren betreft... Toch erg vervelend dat een kwart van de huiseigenaren dan met een serieus schulden probleem zit!

Men heeft bijvoorbeeld recentelijk (door stimulatie vanuit overheid, banken e.d.) een huis gekocht van bijvoorbeeld 300K, met een hypotheek van 300K. Wanneer de huizenprijzen dan idd halveren zit men bij verkoop met een restschuld van 150K, welke door sommige ook wel verlies genoemd wordt. Hoe komt men nog ooit aan een koophuis? Vergeet daarbij niet dat er erg veel situaties denkbaar zijn waarbij verkoop van het huis noodzakelijk is (scheiden, overlijden partner, baan verlies, oplopen van chronische ziekte).

Het zijn daarom (wederom) diegene die in hun eerste huis wonen (starters) die hiermee een enorm probleem voorgeschoteld krijgen bij sterke daling van de huizenprijzen.


Stefan - November 07, 2011 - 10:47 pm
Matthijs. Daarom staat er waarschijnlijk 'winst'. Een ton minder uitgeven is toch minder verlies/schuld, dus winst. Feitelijk is de winst nog veel groter, omdat je veel meer dan een ton minder aan rente jarenlang betaalt enz. enz. en dure huizen meestal relatief extra dalen. En zelfs de renteaftrek betaal je deels, zoals alle Nederlanders, indirect weer terug aan de staat door belastingverhogingen op andere zaken.

Jos. Uit jouw cijfers blijkt dat de prijsdalingen erg meevallen of soms niet plaatsvinden. Huiseigenaren worden via de media overdreven bang gemaakt. Een andere site geeft vergelijkbare cijfers. Zij komen tot een gemiddelde daling van 0.9 procent. Feitelijk waren de huizen iets duurder geworden, maar door een inflatiecorrectie van ruim 2 procent toe te passen kwam men tot deze misleidende conclusie.


Matthijs - October 03, 2011 - 11:50 pm
In de een na laatste alinea geeft u aan dat je ton "winst" hebt. Je zult echter geen enkele kredietverstrekker vinden die hypotheek van 400.000 euro aan een huis van 250.000 euro gaat koppelen.


Jos Deuling - September 30, 2011 - 02:47 pm
Ik heb de ontwikkeling in de Nederlandse huizenmarkt over de afgelopen 12 maanden in een aantal interactieve Infographics opgenomen. Wellicht aardig als aanvulling op bovenstaand artikel. De gegevens worden maandelijks door mij vernieuwd.
http://www.affidata.com/sh/huizen-te-koop/ontwikkeling-huizenprijzen-huizenmarkt-nederland


Peter de Kort - September 10, 2011 - 12:18 pm
Geachte heer Regnerus,

Wat u zegt geldt voor minstens driekwart van de huiseigenaren niet. De meeste huiseigenaren hebben hun huis geheel of grotendeels afbetaald en omdat de laatste twaalf jaar de meeste huizen twee keer zo duur geworden zijn, kunnen ook mensen die eind vorige eeuw een huis hebben gekocht en niets hebben afgelost toch meestal makkelijk een dat veel grotere huis kopen. Zij zijn in die periode er in inkomen intussen statistisch gezien 40 tot 50 procent op vooruit gegaan en hebben gemiddeld genomen meer eigen vermogen opgebouwd.


Sietse Regnerus, Huis & Hypotheek Sneek - September 09, 2011 - 03:00 pm
Geachte heer de Kort,

Dit lezende ben ik er zeker van dat u meer gestudeerd hebt dan de gemiddelde politicus (althans die gebruikt zijn theoretische kennis niet over het algemeen). Voor een aantal onderdelen van uw betoog kan ik het min of meer mee eens zijn, doch de op een na laatste alinea getuigt helaas van niet al te veel kennis omtrent eigen woning financieringen.

Denkt u nu werkelijk dat bij een doorhaling van de HRA ineens, mensen bij verlies op hun eigen woning nog een hypotheek kunnen krijgen op een woning in de groote van 300K. Dat is pas een dikke fabel. Je krijgt bijna geen cent meer te lenen bij een aanbieder (verlieskrediet toetsen op 2% last per maand is de wet op dit moment).

En wie verdient er nu Euro 75.000 om (volgens uw betoog) Euro 250K + mogelijk verlies op de huidige woning (bijv. ingeschat op Euro 50K) te kunnen financieren? Zou je het wel hebben dan loop je ook nog eens op tegen het nieuwe fenomeen "loan to value". Hoeveel is 104% van de marktwaarde als maximale financiering? Juist verre van de geoogde Euro 300K.

Ik denk dat politici uw betoog zullen geloven op dit onderdeel warm zullen ontvangen en er in geloven, maar het zal niet werken schat ik zo in... ;-)




Home


 

.

.