1ddRavagedigitaal 10 september 2008 dPrint deze pagina

Eerdere artikelen:

23-07-11
'Dylan is gek'
09-07-11
Rietveld studenten imponeren
28-06-11
De Navo-oorlog in Libië: desastreus, illegaal en mislukt
04-06-11
Geef games niet de schuld
21-05-11
Is cultureel verweer wenselijk?
04-05-11
Stenografen van de macht
17-04-11
Waar Abraham de mosterd haalt
01-04-11
Rust en frust langs de kust
04-03-11
ĎEvacuatieí Nederlander in LibiŽ verkiezingsstunt?
23-02-11
Dagen van dicatator Khadafi zijn geteld
22-02-11
Captain Beefheart / Don Van Vliet (1941-2010)
01-02-11
Afghanistan in gerommeld!
30-01-11
Beelden van bezetting
18-01-11
Goededag meneer Cohen
13-01-11
Britse agent was zes jaar activist
02-01-11
De oorsprong van de geitenneuker
28-12-10
Twitteren op de vulkaan
21-12-10
De wereld na WikiLeaks' Cablegate
08-12-10
Lennon komt weer tot leven
04-12-10
Elektroshock voor verwarde politici
30-11-10
Media dienen Wikileaks te wikken en wegen
23-11-10
Werkt Google voor jou of werk jij voor Google?
09-11-10
Versoepelde Tabakswet een nog groter gedrocht
28-10-10
Slagveld Uruzgan
21-10-10
Zoektocht naar ťchte hulp
05-10-10
Zwarte Blok slaat de plank mis
27-09-10
Een goed georganiseerde leugen
14-09-10
Geachte heer Hirsch Ballin,
02-09-10
Oorlog als er vrede dreigt
30-08-10
'Media leiden aan Ninja Turtle-syndroom'
24-08-10
Clash oude en nieuwe media
20-08-10
Wij zijn de (kwaliteits)media spuugzat!
12-08-10
Moratorium bepleit voor verarmd uranium
06-08-10
Censuur in Nederland
17-07-10
Het neoliberale drama
01-07-10
KirgiziŽ: Geschiedenis van identiteiten
15-06-10
Schreeuw om aandacht van een loyale ambtenaar
05-06-10
De prinsbedelaar en de kindermoordenaars
29-05-10
Beste STEMGERECHTIGDE
26-05-10
Tweeverdieners die erbij willen horen
15-05-10
Raad vertilt zich aan de hulp
24-04-10
Gastvrij Nederland anno 2010
31-03-10
Repressie neemt toe in Rusland
27-03-10
Het individu versus de staat
19-03-10
'Poetin stap op!'
05-03-10
Gooise carriŤrejagers veroveren
De Pijp
23-02-10
Afghanistan: Gemilitariseerde hulp verkeerd besteed
18-02-10
Politieke onrust duurt voort in OekraÔne
11-02-10
De opkomst van een gargantueske staatskleptocratie
30-01-10
Keizer zonder kleren
27-01-10
Hoge en lage cultuur revisited
22-01-10
WRR neemt hulp op de schop
16-01-10
De laatste utopie van het Vrije Westen
06-01-10
Zestig keer zestig is een uur
31-12-09
Verschuivende Verantwoordelijkheden
25-12-09
Credo van een geboren wereldverbeteraar
12-12-09
De puzzel van West Point
05-12-09
RedRat, terug van weggeweest
14-11-09
Oorlog op het Internet
05-11-09
Media laten Balkenende te gemakkelijk wegkomen
27-10-09
Politiek moet nog wennen aan het burgerinitiatief
18-10-09
Populair Gezelschapsspel
12-10-09
De Nobele Obama
11-10-09
De oorlog van 3 biljoen
01-10-09
Charimarktlectuur: Geen boodschap aan de crisis
26-09-09
Danziger Vrijhaven: Status Aparte
20-09-09
Den Haag fouilleert maar wat
15-09-09
Motief aanslag Karst T. ongewis
12-09-09
Singer legt de armen aan het financieel infuus
09-09-09
RID richt vizier weer op Amsterdamse krakers
04-09-09
60 Jaar NAVO: van defensie- naar interventiemacht
22-08-09
Gekmakende bureaucratie
19-08-09
Een Belgische droom
16-08-09
'Shelter skelter'
09-08-09
Schiphol brandt door
07-08-09
Voedselproductie voorname oorzaak klimaatverandering
20-07-09
Het keurige protest van de participatie-elite
15-07-09
Spirituele politiek
12-07-09
Simon op weg naar weg (on his way to away)
07-07-09
Prins heeft bij de bank een goddelijke taak
03-07-09
Weerbare moslims
30-06-09
Nederland verkwanselt openbaarheid
27-06-09
Veel vrouwen bij protesten in Iran
16-06-09
Toekomst Lissabonverdrag in handen Duits hof
11-06-09
Op weg naar een gezonde economie
05-06-09
Nieuwe strijd om het IJmeer
29-05-09
Heleen Mees, strijdster tegen het rijk der machtelozen
22-05-09
Vreemdelingenbeleid ItaliŽ verontrust
19-05-09
Kleine Geschiedenis van de Moraal
09-05-09
Bananenrepubliek Leiden
03-05-09
De Culturele Evolutie
30-04-09
Nationalist mag geen dierenvriend zijn
26-04-09
'Voer actie tegen ontwikkelingshulp'
23-04-09
Red de havenloodsen
18-04-09
RVF: Aanzetten tot stadsguerrilla
13-04-09
De keizer en de astroloog
10-04-09
Proces oorlogsmisdadiger Scheungraber
04-04-09
'Wereld van Obama niet kernwapenvrij'
31-03-09
'Dierenactivist is geen terrorist'
27-03-09
Het Europees mandaat van Els de Groen
24-03-09
Verheerlijking van de oorlog
20-03-09
Slimme energiemeter schendt privacy
17-03-09
Leven achter tralies
12-03-09
Het HCZ-gebouw zit al vol
08-03-09
Hond Vla luidde drama Vrankrijk in
05-03-09
Afscheid van een stadssjamaan
03-03-09
Stop gratis 'meidenprik'
02-03-09
Het spel om de knikkers
27-02-09
Krakers met groen-zwarte vingers
24-02-09
Pleidooi voor verzoening met Aboriginal-stam
21-02-09
Bedrijven in dienst van de IsraŽlische bezetter
17-02-09
Pessimist tegen wil en dank
10-02-09
Raad van State kraakt wetsvoorstel kraakverbod
07-02-09
Sublieme Digitale Sensatie
30-01-09
We beveiligen ons suf en schieten er niets mee op
27-01-09
Vrankrijk: Lichtpunt bij gedwongen sluiting
24-01-09
BelgiŽ voedt militaire industrie IsraŽl
20-01-09
Richtingenstrijd onder Obama voortgezet
18-01-09
Linkse kritiek op moslimfundamentalisme groeit
10-01-09
De Achterhuisdoctrine
05-01-09
Russisch gasconflict draait om meer dan dollars
04-01-09
Europa de straat op voor Palestijnse zaak


Archief 2008


Archief 2007

Archief augustus - december 2006


Archief januari - juli 2006

De overheid leert niet van financiŽle fiasco's bij megaprojecten zoals de Noord-Zuidlijn. Ook bij de Zuidas loopt de rekening snel op. In plaats van plannen te accorderen die door de Zuidascoalitie worden aangeleverd, moeten Kamerleden en Amsterdamse raadsleden het heft in handen nemen en alternatieven bestuderen.

door Merijn Oudenampsen en Justus Uitermark

De eens zo optimistische stemming rond de Zuidas is omgeslagen. Eerst kwam de overname en ontmanteling van ABN Amro, voorheen een van de belangrijkste gebruikers van de Zuidas. Sindsdien is het prozaÔscher: fraudeschandalen, ontwikkelaars die zich terugtrekken, anonieme financiers die de gemeente overspannen sociale ambities aanwrijven.

De impasse lijkt compleet nu de geplande verkoop van aandelen in de
Zuidas NV
tot nader order is uitgesteld. Wie dieper graaft, ziet dat de tegenslagen van de laatste tijd geen toeval zijn, maar het logische gevolg van een organisatie die het publieke belang inruilt voor eigen ambitie.

Bestuurders beweren dat de Zuidas inspeelt op de markt en dat het project daarom niet kan falen. "De Zuidas Ūs de markt", zei zakelijk directeur van het Projectbureau Zuidas, in 2006. Het is misleidende retoriek, zo blijkt alleen al uit het gebrek aan enthousiasme bij private financiers.

Marktverkenningen, die nota bene in opdracht van de overheid zijn uitgevoerd, worden al vanaf het prille begin terzijde geschoven. In 1996 koos de overheid voor een dubbel zo hoog ambitiescenario dan aangehouden werd in twee marktverkenningen. Een "politieke keuze", aldus consultants van adviesbureau Kolpron destijds.

Opbrengst twijfelachtig

Om tenminste twee redenen zijn de economische opbrengsten van de Zuidas zeer twijfelachtig. Ten eerste genereert de Zuidas nauwelijks of geen nieuwe bedrijvigheid. Terwijl het kolossale hoofdkantoor van ABN Amro aan de Zuidas verslonst in afwachting van de ontmanteling, staat het vorige onderkomen in Zuidoost inmiddels al enige jaren leeg.

Eenzelfde verhaal is te vertellen over AKZO Nobel en Fortis. Het is illustratief voor de logica van overheidsinvesteringen op toplocaties: meestal komt het neer op een verkapte verhuissubsidie.

Ten tweede is de Zuidas niet de enige toplocatie in Nederland. Ironisch genoeg willen zowel marktpartijen als de overheid nu voorkomen dat elders in de regio ook kantoren in het topsegment worden gebouwd. Wat begon als een marktgeleid project, slaat zo om in een poging een monopolie te creŽren.


Het kantoor van ABN Amro in de Zuidas

Het is echter de vraag of een dergelijke rigide planning mogelijk is. Verschillende kandidaten voor een plek aan de Zuidas kozen voor een betere bereikbaarheid of een lagere huur. Cisco zat net zo lief in Zuidoost, TNT koos toch voor Hoofddorp, Ahold vestigde zich aan de IJ-oevers. Philips' tijdelijke verblijf aan de Omval werd uiteindelijk permanent.

Eind jaren '90 was er nog een excuus voor de overmoed: Nederlandse banken en de AEX groeiden explosief. Een indirecte subsidie van honderden miljoenen moest dienen als lokaas om nog meer financials en andere hoofdkantoren naar de Zuidas te trekken.

Inmiddels hebben de ontwikkelingen rond ABN Amro en Fortis laten zien dat de grote spelers op de Zuidas niet per se een vaste waarde zijn. Het is daarom ook verstandig dat er in de huidige plannen wordt gemikt op verzamelgebouwen en woningen. Er is ook nog genoeg ruimte om bijna een miljoen vierkante meter te ontwikkelen aan de Zuidas.

Meer, veel meer

Maar toch wil de overheid meer, veel meer. De ambitie is om de ringweg A10 en het spoor ondergronds te brengen. Dat vergt een miljardeninvestering die moet worden terugverdiend door hogere opbrengsten uit erfpacht. Met de keuze voor dit zogenaamde Dokmodel schiet het geplande aanbod van kantoorruimte omhoog van 660 duizend naar 1,2 miljoen vierkante meter.

Aan de Zuidas zou tot aan 2030 per jaar 35.000 vierkante meter kantoorruimte in het topsegment moeten worden opgeleverd. Hiermee wordt gespeculeerd op twee onwaarschijnlijke ontwikkelingen: Amsterdam kent over deze hele periode een gunstige economische ontwikkeling ťn de Zuidas is de enige toplocatie in de regio. Hoogstwaarschijnlijk zal het overschot op de Amsterdamse kantorenmarkt alleen maar verder worden vergroot, met als gevolg lagere prijzen en minder opbrengsten.

Ook de kosten zijn hoogst onzeker doordat de infrastructuur bijzonder ingewikkeld is. Bij de Noord-Zuidlijn kijkt niemand meer op van de zoveelste kostenoverschrijding, maar wie denkt dat de overheid daarvan heeft geleerd, komt bedrogen uit.

De afgelopen jaren was de boodschap van verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest dat er nauwelijks een project denkbaar is met minder risico's. En nu moet ook het college toegeven dat "het project de komende jaren kosten met zich meebrengt die niet zijn te voorzien."

Monopolie

De toon is gewijzigd, maar de overtuiging is hetzelfde: de Zuidas moet ontwikkeld, ook met hoge kosten en grote risico's. Hoe kan het dat de plannenmakers immuun lijken voor waarschuwingen of tegenslagen? Het antwoord ligt in de organisatie van de Zuidasontwikkeling. Niet wat goed is voor Zuidas telt, maar welke Zuidas wenselijk is.

Die is de afgelopen jaren gemonopoliseerd door een coalitie van bestuurders, topbankiers en bouwmagnaten die grote belangen hebben bij het doordrukken van het project. Eerst was het ABN Amro die de gemeente aanspoorde de locatie te ontwikkelen. Vervolgens kreeg Jan Doets, voormalig topman bij ING, de leiding over het project.


Elco Brinkman

Op dit moment is Elco Brinkman de centrale figuur binnen de Zuidascoalitie. In 2004 kreeg hij de opdracht van het Rijk de gaten op de begroting te vullen en de onderhandelingen tussen de private en publieke partijen te leiden. Dat is opmerkelijk, want Brinkman Ė volgens de Volkskrant de invloedrijkste Nederlander in 2007 Ė vervult een aantal van zijn tientallen functies en nevenfuncties bij partijen die een direct belang hebben bij de ontwikkeling van de Zuidas.

Hij is voorzitter van Bouwend Nederland, bestuursvoorzitter van het ABP, commissaris van het Rabo Bouwfonds, en vice-voorzitter van de raad van toezicht van de Vrije Universiteit. In de loop van de onderhandelingen werd Brinkman ook nog eens aangesteld als president commissaris van de NV Zuidas in oprichting.

Heel Nederland viel over een paar raadsleden in Amsterdam Zuidoost vanwege vermeende belangenverstrengeling bij subsidies van een paar duizend euro, maar bij een project van miljarden strekken de belangen van Brinkman schijnbaar tot aanbeveling. Alleen Amsterdams raadslid Bouwe Olij stelde vragen over de vele petten van Brinkman, maar volgens het Amsterdamse college is "de professionaliteit van de heer Brinkman de beste waarborg dat van onwenselijke belangenverstrengeling geen sprake is." Het is een hopeloos naÔeve opvatting.

Private partijen

Brinkman heeft zich tot nu toe ongegeneerd opgesteld als vertegenwoordiger van private partijen. In een interview met Elsevier zegt hij het redelijk te vinden dat een "deel van de kosten bij de mensen wordt gelegd." De belastingbetaler draait dus op voor het prestigeproject van Brinkman c.s. De Zuidascoalitie gaat volgens planning een verlies maken van honderden miljoenen op Nederlands beste locatie en niemand lijkt onder de indruk van recente missers of toekomstige risico's.

Die halsstarrigheid is niet uniek, voor de Zuidas noch voor Amsterdam, zo laat het onderzoek naar megaprojecten van de Deense hoogleraar Bent Flyvbjerg zien. Als bestuurders eenmaal hun prestige hebben verbonden aan een project en als hun private partners een economisch belang hebben, worden plannen vrijwel altijd doorgedrukt.

Buitenstaanders hebben nauwelijks zicht op het besluitvormingsproces en de direct belanghebbenden hebben alle reden dat zo te houden. Ook bij de Zuidas wordt financiŽle informatie tot bedrijfsgeheim verklaard, en risicoanalyses zijn moeilijk te achterhalen.

Meestal komt de kater pas als een project eenmaal onderweg is. Bij de Zuidas hoeft het zover niet te komen. Met de kennis van megaprojecten in het algemeen en de Zuidas in het bijzonder, weten we met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat er tegenvallers komen.

Open debat

Er is daarom alle reden alsnog een open debat te voeren over de Zuidas. Het gaat om een totale investering van maar liefst 10 miljard. Ook de ruimtelijke structuur van de Randstad staat op het spel. Het Rijk en Amsterdam willen een locatie is die qua kwaliteit en prijs boven alle andere uitstijgt. Is zo'n structuur wel wenselijk? Is het misschien niet nuttiger investeringen en risico's te spreiden? En is het wel verstandig voor Amsterdam de erfpachtopbrengsten van haar belangrijkste kantoorlocatie op te geven?

Die vragen kunnen niet beantwoord worden zonder alternatieven te overwegen. En die zijn er wel degelijk. Er is bijvoorbeeld de heel veilige optie waarbij gewoon langs de A10 wordt ontwikkeld, zoals nu het geval is. De planologen Geurt Keers en Rob de Wildt rekenden voor dat met enige vergroting van het gebied zelfs meer oppervlakte kan worden gerealiseerd dan in het Dokmodel.

Bij het vorige megaproject in Amsterdam Ė de ontwikkeling van de IJ-oevers tot toplocatie Ė is na het wegvallen van toenmalige partner ING Real Estate uiteindelijk ook gekozen voor incidentele ontwikkeling, die nu zeer succesvol blijkt. Bestuurders willen koste wat het kost voorkomen dat de Zuidas eenzelfde lot ondergaat als de IJ-oevers.

Het laatste nieuws is dat het Rijk en de Gemeente overwegen de banken alsnog te verleiden door hen meer zeggenschap te geven en minder risico's. Dat is niet wat er moet gebeuren, want het betekent onvermijdelijk minder zeggenschap en meer risico's voor de overheid.

De besluitvorming moet juist worden opengebroken. Minister Cramer en wethouder Maarten van Poelgeest moeten een gezond wantrouwen aan de dag leggen. In plaats van telkens maar plannen te accorderen die door de Zuidascoalitie worden aangeleverd, moeten Kamerleden en Amsterdamse raadsleden het heft in handen nemen en alternatieven bestuderen. Het gaat er niet om wŠt het beste is voor de Zuidas, maar wťlke Zuidas het beste is voor de stad en het land.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Reageer op dit bericht