Ravage #1
14 januari 2005

● Ravage   ● Archief    ● Overzicht 2005    ● Overzicht #1

Is Dekker wel lekker?

Huurplannen leiden tot woede en onbegrip

'Mijn huurplannen maken heel wat los', zo schreef minister Dekker onlangs in NRC Handelsblad. Betaalbare woningen worden gesloopt, de huren gaan omhoog en de segregatie tussen arme en rijke buurten neemt toe. Op 20 januari bespreekt de Kamer haar plannen.

Tekst Dirk Kloosterboer

Nederland heeft een vrij unieke traditie opgebouwd als het gaat om de volkshuisvesting. Vanouds investeerde de overheid in betaalbare huisvesting van goede kwaliteit. De Nederlandse achterstandswijken zijn dan ook niet te vergelijken met de Franse banlieus of de Amerikaanse getto's. Sinds de jaren negentig wil de overheid echter meer marktwerking. Inmiddels is Nederland binnen Europa een middenmoter als het gaat om de hoogte van de sociale huren.

Als het aan minister Dekker (VVD) ligt, zullen ook de komende jaren de huren sterker stijgen dan de inflatie. Voor ongeveer 600.000 woningen zal de huur na een overgangsperiode zelfs helemaal vrij worden gelaten. Het gaat dan waarschijnlijk om woningen waarvan de huidige WOZ-waarde hoger is dan 115.000 euro, al wijkt dit bedrag in sommige regio's enigszins af. Een overgangstermijn van vier jaar 'geeft huurders de gelegenheid aan het nieuwe huurniveau te wennen, dan wel om uit te zien naar een andere woning', zo schrijft de minister.

De verhuurders zullen hun inkomsten in ieder geval flink zien stijgen. In ruil daarvoor vraagt de minister ze om een jaarlijkse bijdrage van 250 miljoen plus een bijdrage in de kosten van de huursubsidie. Ook moeten ze meer woningen gaan bouwen.

Gevolgen

Dekker heeft laten uitrekenen wat de gevolgen zullen zijn voor huurders. Die zijn het grootst voor mensen die teveel verdienen om huursubsidie te krijgen, maar die nog wel onder de ziekenfondsgrens zitten. Deze groep is nu gemiddeld ruim 26% van het inkomen kwijt aan huur, dit zal oplopen tot rond de 30% in 2009. De berekeningen geven echter een rooskleuriger beeld van de werkelijkheid. Ze laten niet zien wat er na 2009 gebeurt, terwijl de huren dan pas echt fors zullen gaan stijgen.

De nieuwe plannen komen bovenop eerdere initiatieven. Zo is vorig jaar de huursubsidie gekort met 12 euro per maand, deze korting loopt op tot 18 euro in 2007. Ook zijn er afspraken gemaakt met de grote steden, die ertoe moeten leiden dat het woningbezit diverser wordt. In de praktijk betekent dit dat door middel van sloop, verkoop en nieuwbouw het aantal betaalbare huurwoningen flink wordt teruggebracht. Daar komen vooral koopwoningen en dure huurwoningen voor terug.

Dekkers plannen brengen extra inkomsten met zich mee voor beleggersclub IVBN, waarvan de leden naar eigen zeggen 163.000 woningen verhuren in het midden- en hogere segment. De waarschuwingen van huurdersorganisaties voor een 'huurontploffing' zijn volgens de IVBN 'onzin en zelfs volksverlakkerij'.

De beleggers erkennen dat vooral in de populaire wijken in de Randstad de huren zullen stijgen. 'Huurders van die woningen hebben jarenlang veel te weinig huur betaald voor de kwaliteit en de gewildheid van hun woning en dat wordt de komende jaren dus heel langzaam rechtgetrokken', meldt de IVBN in een persbericht.

Segregatie

Volgens de IVBN is het belangrijk om meer marktwerking tot stand te brengen in de huursector. Dit argument slaat echter als een boemerang terug op de particuliere verhuurders. Volgens de Woonbond hebben institutionele beleggers de afgelopen negen jaar gemiddeld 12,6% rendement behaald op het verhuren van woningen.

Bij het Centraal Planbureau (CPB) roept dit argwaan op: 'De mogelijkheden voor verhuurders om overwinsten te realiseren, vormen een aanwijzing dat de markt niet optimaal functioneert. Extra aandacht voor mededinging en voorkoming van machtsposities is dan ook van belang'.

Volgens het CPB zijn de huurplannen van Dekker 'onvoldoende' om de woningmarkt beter te laten functioneren. Het grootste probleem is dat er te weinig woningen zijn. Volgens onderzoek van het ministerie moeten er de komende jaren 200.000 nieuwe huurwoningen komen, aldus de Woonbond, maar volgens de planning van de minister zullen de corporaties er niet meer dan 80.000 bouwen.

In aantrekkelijke wijken zullen de huren het snelst stijgen, waardoor deze buurten steeds minder toegankelijk worden voor mensen met lage inkomens. Minister Dekker ontkent echter dat haar plannen tot segregatie zullen leiden, omdat er ook in de dure wijken nog een substantieel percentage goedkope huurwoningen zal overblijven.

Ronald van Kempen van de Universiteit Utrecht denkt wel dat de segregatie zal toenemen. ,,Mijn simpele idee is: als je een deel van de woningen duurder maakt, dan kunnen bepaalde groepen het niet meer betalen. Dat betekent: ze moeten vertrekken en op zoek gaan naar goedkopere woonruimte. Omdat die op steeds minder plekken aanwezig is ontstaat dan automatisch meer segregatie.''

Een andere factor is de herstructurering. Van Kempen: ,,Daarbij wordt ook ingezet op het vervangen van goedkope woningen door duurdere alternatieven. Dus ook hier weer: steeds minder mogelijkheden voor degenen met een laag inkomen, dus automatisch meer segregatie. Ook spelen natuurlijk andere zaken een rol: een slechte economie betekent minder banen en lagere inkomens, dus meer concurrentie in de goedkopere sectoren op de woningmarkt.''

Slopen

André Thomsen van de TU Delft heeft de sloopplannen van woningbouwverenigingen in kaart gebracht. De afgelopen tien jaar hebben zij gemiddeld 6.500 sociale huurwoningen per jaar gesloopt, de komende tien jaar denken ze er drie keer zoveel te gaan slopen.

De toename zal nog sterker zijn in de Randstad, waar flink wordt gesloopt in de Bijlmer, Rotterdam Hoogvliet, Amsterdam-West en Den Haag Zuid-West. Of alle sloopplannen gerealiseerd worden is nog de vraag. Door de huurverhoging zal de druk op de beschikbare goedkope woningen groter worden, waardoor de weerstand tegen het slopen zal toenemen.

Volgens Thomsen vormt renovatie in veel gevallen een beter alternatief. ,,Groot voordeel van renovatie ten opzichte van nieuwbouw is een lagere huur tegen een maar weinig lagere kwaliteit; bovendien levert een mix van renovatie en nieuwbouw veel sneller veel meer woningen op.'' Daar komt nog bij dat sloopplannen leiden tot verloedering van de wijken die zijn afgeschreven.

Het tekort aan sociale woningbouw zou leiden tot zogenaamde 'sloopnomaden', mensen die alleen nog maar betaalbare woningen kunnen vinden op slooplocaties. Jan Harinck van de organisatie Stop Afbraak Sociale Huisvesting (SASH): ,,Er zijn bijvoorbeeld mensen die hun hele leven in de Amsterdamse Spaarndammerbuurt hebben gewoond. Die worden naar Nieuw-West gedirigeerd, waar ze dan misschien een half jaar of een jaar kunnen blijven wonen.''

Kamerdebat

Op 20 januari vergadert de Kamercommissie van volkshuisvesting over de huurplannen van Dekker. Marijke van Iersel van de Woonbond: ,,Of er nog wijzigingen komen hangt geheel af van het CDA en D66. We proberen met man en macht een goede lobby te voeren. De minister is vooralsnog niet van zins tussentijds iets aan haar plannen te wijzigen. We hopen dat ze dat na het overleg van januari wel zal moeten.''

Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) is ook voorzichtig: ,,De verwachting is dat er wel enig verzet zal komen vanuit CDA, D66 en LPF. Maar zeker bij de regeringspartijen staat voorop dat de bezuiniging van 250 miljoen gehandhaafd moet blijven.''

Toch zet ook de HA in op terugdraaien van het beleid. ,,We doen er alles aan om de politieke druk op te voeren. Interessant is dat de LPF zich gevoelig toont voor de breedte van de kritiek. Hierbij speelt waarschijnlijk een rol dat De Telegraaf inmiddels in vlammende bewoordingen over het huurbeleid schrijft. De teneur is dat je niet over de belangen van de bewoners van de oude wijken heen mag stappen.''

Eind vorig jaar heeft de Woonbond een protestmanifestatie georganiseerd in Utrecht, waar ook de FNV, de ouderenbonden en multicultureel instituut Forum van zich lieten horen. De HA wist 35.000 protestkaarten tegen de huurplannen te verzamelen. Verder heeft ze honderden corporatiemedewerkers een oproep gestuurd om het beleid in hun eigen organisatie aan de orde te stellen, en is een vergelijkbare oproep naar CDA-afdelingen gegaan.

Ook de komende periode gaan de protesten door. Platform Keer het Tij vergadert eind januari over mogelijke acties rond de huurverhoging. De Nijmeegse afdeling van Keer het Tij heeft elke derde donderdag van de maand tot 'Balkeneinde'-dag benoemd; op 20 januari heeft deze dag als thema 'De huur te duur.

SASH organiseert op 5 februari een demonstratie op de Dam in Amsterdam, waarvoor aanmeldingen binnensijpelen van huurderscomité's uit het hele land. Verder gonst het van geruchten over mogelijke acties die niet van tevoren aangekondigd kunnen worden.

Stop Dekker

Wat wel bekend kan worden gemaakt is de oprichting van het Amsterdamse comité Stop Dekker, op initiatief van de Huurdersvereniging Amsterdam en een aantal politieke partijen. Dit comité wil op grote schaal een raamposter gaan verspreiden, die het straatbeeld in Amsterdam moet gaan bepalen.

De HA zal ook mensen gaan ondersteunen bij het indienen van bezwaar als ze de nieuwe beschikking krijgen over de WOZ-waarde van hun woning, wat in Amsterdam in januari of februari aan de orde is. Als de WOZ-waarde boven een bepaalde grens uitkomt, wordt de huur van de woning vrijgelaten.

Van Perlo: ,,Vooral mensen die net boven die grens uitkomen, zouden wel gek zijn als ze geen bezwaar aantekenen. We verwachten tienduizenden bezwaarschriften.'' Met dit middel zal het nieuwe beleid niet worden tegengehouden, maar de uitvoering ervan wordt wel bemoeilijkt. ,,Het is een middel om zand in de machine te strooien.'' Een huurstaking is een minder voor de hand liggend actiemiddel, maar Van Perlo wil het ook niet uitsluiten.

,,Een huurstaking vergt erg veel organisatie, omdat je geld apart moet zetten om de achterstallige huur alsnog te kunnen betalen als er overeenstemming komt. Het is vooral geschikt als middel om een bepaalde verhuurder aan te pakken. Vergelijk het met een gewone staking. Je hebt wel politieke stakingen, maar meestal richt je je op een bepaalde werkgever. Een huurstaking kan een middel zijn bij herstructurering.''

Huurdersinvloed

Mochten de plannen van Dekker doorgang vinden, dan worden ze vervolgens op decentraal niveau uitgewerkt in prestatieafspraken tussen gemeenten en woningbouwverenigingen. Minister Dekker wil de huurders hier ook een stem in geven. Samen met de Woonbond stelt ze een commissie samen die moet gaan adviseren over de vormgeving van de huurdersinvloed.

Het doet een beetje denken aan de sociale zekerheid, waar grote ingrepen altijd gepaard gaan met concessies op het gebied van de inspraak van uitkeringsgerechtigden. Probeert men hiermee de huurdersorganisaties in te kapselen?

Van Perlo: ,,Het versterken van de macht van de huurdersverenigingen is denk ik een vrij oprechte intentie. Het past in de liberale opvatting over de terugtrekkende overheid. Men vindt dat je moet zorgen dat huurders vervolgens ook meer macht krijgen. Maar we hoeven ons niet teveel illusies te maken over de feitelijke invloed die je krijgt als huurdersorganisatie. Het blijft een kwestie van overleggen, waarbij je afhankelijk bent van degene die aan de andere kant van de tafel zit. De enige macht die je hebt is de macht van het getal.''

Actiemateriaal voor op de betoging van 5 februari, 13 uur Dam, is te vinden op www.sash.nl. Voor andere acties zie ook de agenda achterin dit blad.

Naar boven